Арбитражный суд Поволжского округа запретил приватизировать землю под разрушенными зданиями

      Суть спора сводилась к тому, что компания – собственник нескольких объектов недвижимого имущества в апреле 2016 года обратилась в Департамент с заявлением о приватизации земельного участка под указанными объектами. Сам земельный участок находился у заявителя в аренде сроком на 49 лет. Однако Департамент отказал в заключении договора купли-продажи земельного участка со ссылкой на то, что на участке находятся только полуразрушенные здания.
     Собственник объектов обжаловал отказ в Арбитражный суд.
     Суд первой инстанции согласился с позицией уполномоченного органа, однако постановлением апелляции заявленные требования были удовлетворены. Арбитражный суд Поволжского округа поддержал доводы уполномоченного органа, сославшись на ряд правовых позиций Высшего Арбитражного Суда РФ.
     Высказанная судом позиция будет в дальнейшем играть важную роль при последующем рассмотрении подобных дел.

     Комментирует управляющий партнер, руководитель практики «Строительство. Недвижимость» ЮК «Интегра» Андрей Меняев:
     "Правовая аргументация суда кассационной инстанции в данном случае следующая. Объекты находятся в разрушенном состоянии и их нормальная эксплуатация до момента восстановления невозможна. В то же время из системного толкования норм земельного законодательства следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости на приватизацию земельного участка возникает именно в связи с тем, что участок приобретается для эксплуатации объекта недвижимости.
     При этом в ранее действовавшей статье 39 ЗК РФ содержалась норма о том, что при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.
     Однако законодательство ничего не говорит о том, какие права могут сохраниться у собственника разрушенного объекта на земельный участок, если участок ранее не предоставлялся ни на каком праве. Можно предположить, что в большинстве случаев восстановление объекта недвижимости в силу положений Градостроительного кодекса РФ потребует получения разрешения на строительство. Однако, как известно, получение разрешения на строительство невозможно без наличия прав на земельный участок, которые подразумевали бы возможность ведения строительства (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, строительная аренда). Действующая статья 39.6 Земельного кодекса РФ также не позволяет получить участок в аренду для целей строительства (реконструкции, капитального ремонта) собственнику ветхого объекта.
    Я считаю, что это не совсем удачное решение, поскольку для собственника недвижимости в таком случае складывается патовая ситуация: он не может приобрести участок, не восстановив здания, однако не может восстановить здания, не приобретя прав на земельный участок. Поэтому, я полагаю, что это не слишком удачное решение, тем не менее, собственникам таких объектов недвижимости надо принимать во внимание соответствующие риски."