Внесены важные изменения в законодательные акты, касающиеся долевого участия в строительстве жилых домов

С 01.01.2017г. (за исключением некоторых положений, которые вступают в силу либо с 03.07.2016 г. – п. 2. ст. 7 указанного Федерального закона, либо с 01.07.2017 г. – п. 3 ст. 7 указанного Федерального закона) вступает в силу недавно принятый ФЗ от 03.07.2016 № 3042-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации, в соответствии с которым изменилось следующее в законодательстве о долевом участии в строительстве:

Общие нововведения:

1) Уточнено, что действие ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в равной степени распространяется и на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.

2) Предусмотрено создание единого реестра застройщиков, являющегося государственным информационным ресурсом, состав сведений и порядок ведения которого устанавливается Правительством РФ.

3) Предусмотрено, что в целях дополнительной защиты дольщиков, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, по решению Правительства РФ может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков (размер таких отчислений не может быть выше 1 процента от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома).
Примечание: положение вступает в силу с 03.07.2016 г.

Нововведения, касающиеся Застройщиков:

1) Уставный (складочный) капитал Застройщика должен быть полностью оплачен; минимальный размер уставного капитала зависит от максимально допустимой суммы всех жилых и нежилых помещений в возводимых им объектах долевого строительства (объектов долевого строительства, не введенных в эксплуатацию).
    Допустимо, чтобы общая сумма оплаченных уставного капитала застройщика, уставных (складочных) капиталов, уставных фондов поручителя или сопоручителей по заключенному договору поручительства с таким застройщиком и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов иных застройщиков, также заключивших с указанными поручителем или сопоручителями другой договор поручительства должна составлять не менее чем минимальный размер в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади объектов долевого строительства застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц.
    Минимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер суммы уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц должен быть от двух миллиона пятьсот тысяч рублей и до одного миллиарда пятьсот миллионов рублей (в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц).
    Допускается, что если размер уставного капитала застройщика которого не соответствует требованиям законодательства, наряду с обеспечением своих обязательств по договору застройщик обязан также заключить с одним или несколькими юридическими лицами договор поручительства.

2) Застройщик может привлекать денежные средства для долевого участия в строительстве объектов при условии, если он не состоит в реестре недобросовестных поставщиков, в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) и т.д.

3) Застройщик может привлекать денежные средства для долевого участия в строительстве объектов при условии, если он не состоит в  реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

4) Застройщик может привлекать денежные средства для долевого участия в строительстве объектов при условии, если у него отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за некоторыми исключениями).

5) Застройщик может привлекать денежные средства для долевого участия в строительстве объектов при условии, если у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика .(или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета) отсутствует судимость за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации.

6) Застройщику вменяется в обязанность иметь и вести официальный сайт в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором в обязательном порядке должна быть размещена предусмотренная законодательством информация.

7) Закреплена возможность вести расчеты по договору участия в долевом строительстве через счета эскроу, открытые в банке, которым застройщику предоставлен целевой кредит на строительство объекта недвижимости. Указаны особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу, также открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.

8) Уточнены цели, на которые застройщик может использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору.

9) Застройщику вменена обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

10) Предусмотрено, что годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту.

11) Закреплено, что возможно возмещение затрат Застройщика на строительство, реконструкцию объекта социальной инфраструктуры и (или) на уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, при условии соблюдения некоторых требований законодательства, а также иная информация, предусмотренная законодательством.

12) Уточнен порядок осуществления рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Нововведения, касающиеся договора долевого строительства:

1) Указано, что план объекта долевого строительства, среди прочего, должен содержать отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, сведения о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

2) Закреплено, что уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

3) В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта (или иного документа о передаче) застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

4) При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, о сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства.

5) Более детально разъяснен порядок разрешения спорных ситуаций при выявлении недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, после его передачи Застройщиком участнику долевого строительства, но в пределах предусмотренного гарантийного срока.

6) В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

7) В случае, если заключается договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, цедентом по которой выступает юридическое лицо, уплата цены такой уступки производится только после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований.

8) Уточнен порядок подачи документов и государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нововведения, касающиеся обеспечения исполнения обязательств застройщиком по договору долевого строительства:

1) В случае, если исполнение обязательств застройщика по договору обеспечивается поручительством банка, и банк не соответствует требованиям действующего законодательства (п. 1 ст. 15.1 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» - например, лишен лицензии и т.п.), то это является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора поручительства. При этом расторжение или досрочное прекращение договора поручительства не освобождает поручителя (сопоручителей) от обязанности исполнить свои обязательства по договору поручительства, наступившие до даты расторжения или досрочного прекращения договора поручительства.

2) В случае, если исполнение обязательств застройщика по договору обеспечивается страхованием, и страховая организация не соответствует требованиям действующего законодательства (п. 1 ст. 15.2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»), то это является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора страхования. Во всех иных случаях расторжение договора страхования по соглашению сторон, односторонний отказ от исполнения договора страхования, допускаются только с согласия выгодоприобретателя по договору страхования.

3) Введена новая статья 15.3., регулирующая порядок заключения и исполнения договора поручительства по обязательствам по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям настоящего Федерального закона.

Нововведения, касающиеся проектной декларации:

1) За проектной декларацией законодательно закреплен статус официального документа, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

2) Предусмотрено, что проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляется застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
    Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации  в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства или отказ в выдаче такого заключения.
    Проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации для получения заключения в случае, если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации ранее отказал в выдаче застройщику заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3) Форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

4) Предусмотрена обязательность указания в проектной декларации индивидуализирующего застройщика коммерческого обозначения, если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.