Нужна ли регистрация права собственности на объект незавершенного строительства для приобретения в аренду земельного участка

     Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Попова В.В. для рассмотрения в судебной коллегии по экономическим спорам передано дело по кассационной жалобе ООО «Многофункциональный комплекс» на решение Арбитражного суда Московской области и постановление Арбитражного суда Московского округа по тому же делу.

     В рамках указанного дела коллегии предстоит разобраться в вопросе о том, является ли государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства необходимым условием для предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства указанного объекта.

    Комментирует управляющий партнер, руководитель практики «Строительство. Недвижимость» ЮК «Интегра» Андрей Меняев:

     В данном случае причиной отказа заявителю в заключении на новый срок договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта явилось отсутствие государственной регистрации права собственности на указанный объект незавершенного строительства.

     Право собственника объекта незавершенного строительства на однократное приобретение в аренду без торгов земельного участка для завершения строительства появилось в Законе о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации с 01 марта 2015 года. С этого времени Земельный кодекс РФ в редакции ФЗ № 171-ФЗ от 23.06.2014 года, не предоставляет арендатору земельного участка под строительство, каких-либо преимущественных прав на продление договора аренды участка без проведения торгов. Одновременно во вводный Закон была внесена норма, регулирующая предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов в переходный период.

     Следовало ожидать, что по порядку применения этой нормы начнут возникать споры и, следовательно, формироваться судебно-арбитражная практика. По всей видимости, в этом споре Верховный Суд РФ встанет на ту позицию, что для приобретения земельного участка под правомерно возведенным объектом незавершенного строительства, государственной регистрации права собственности застройщика не требуется.

     Эта позиция соответствует пункту 38 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно которому по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Следовательно, правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

     В то же время, не следует считать, что эта позиция будет применима и к другим делам с похожими, но отличающимися обстоятельствами спора.