Обзор наиболее интересных дел Арбитражного суда Поволжского округа в сфере недвижимости и строительства за 4 квартал 2019 г.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа Ф06-49755/2019 дело № А55-29727/2018 от 02.09.2019 г.

Председательствующий судья: Карпова В.А.

Фактические обстоятельства:

Заявители обратились в Управление Росреестра для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка, общей площадью 416 кв.м., образовавшегося в результате процедуры перераспределения нескольких земельных участков: площадью 252 кв.м. - находящегося в собственности заявителей, 135 кв.м. - находящегося на праве аренды у заявителей, и 29 кв.м. - государственная собственность на который не разграничена.

Основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета образовавшегося земельного участка послужило то обстоятельство, что при перераспределении земельных участков и земель, находящихся в частной ив неразграниченной государственной собственности, образуется один земельный участок, что противоречит п. 1 ст. 11.7 ЗК РФ.

Посчитав указанный отказ Управления Росреестра незаконным, заявители обратились с административным иском в суд.

 

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель или земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, должно осуществляться по правилам, установленным п. 1 ст. 11.7 ЗК РФ. Иное толкование положений ЗК РФ о перераспределении земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, противоречит требованиям ЗК РФ о предоставлении земельных участков на торгах.

Из анализа материалов дела и обстоятельств, установленных судом первой инстанции, следует, что оснований предусмотренных в ст. 39.28 ЗК РФ и обстоятельств, подтверждающих необходимость такого перераспределения в целях исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ у земельных участков с целью приведения их в соответствие с проектом межевания территории отсутствуют.

С учетом специфики земельных отношений ЗК РФ также устанавливает иные способы приватизации, к которым относится перераспределение земель, находящихся в частной и публичной формах собственности. Учитывая, что в соответствии с п. 1 ст. 25            ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, суды при рассмотрении спора об оспаривании акта муниципального органа, территориального управления должны проверить наличие оснований для приобретения земельного участка в собственность в результате перераспределения. В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 г. № 1266-О отражена правовая позиция по вопросу применения положений подпункта 9 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ в части ограничения возможности предоставления в порядке перераспределения земельных участков, относящихся к публичной собственности, если из них могут быть сформированы самостоятельные земельные участки, права на которые граждане и юридические лица могут приобрести в общем порядке. При этом возможность формирования самостоятельных земельных участков определяется в каждом конкретном случае с учетом требований, изложенных в статье 11.9 ЗК РФ, в иных правовых актах (включая документы территориального планирования, правила землепользования и застройки), отказ в заключении соглашения о перераспределении земельных участков должен быть обоснованным.

Таким образом, отказ Управления Росреестра по Самарской области во внесении сведений в ЕГРН о перераспределении земельных участков (в результате которого образовался один новый земельный участок) по мотивам отсутствия законных на то оснований заявителей, ввиду подмены процедуры приобретения права собственности на самостоятельные земельные участки на торгах процедурой перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, является правомерным.

 

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа Ф06-51626/2019 дело № А12-35433/2018 от 19.09.2019 г.

Председательствующий судья: Хайруллина Ф.В.

 

По смыслу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ, для того, чтобы договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, необходимо наличие в совокупности двух условий: факт продолжения использования арендованного имущества Арендатором и отсутствие возражения Арендодателя против продолжения действия договора аренды.

В целях установления факта прекращения договора Арендодатель должен доказать факт направления и вручения уведомления об одностороннем отказе от договора аренды, с этими обстоятельствами закон связывает наступление юридических последствий. При отсутствии доказательств направления уведомления об отказе от договора правовые последствия в виде прекращения договора аренды могли не наступить.

Поскольку отношения сторон после заключения договора аренды регулируются нормами гражданского законодательства, самостоятельное принятие муниципальными органами ненормативных актов по вопросам прекращения заключенных договоров, без доказательств направления соответствующих уведомлений не допустимо.

 

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа Ф06-52682/2019 дело № А12-1806/2019 от 05.11.2019 г.

Председательствующий судья: Карпова В.А.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа Ф06-53379/2019 дело № А55-37947/2018 от 21.10.2019 г.

Председательствующий судья: Ананьев Р.В.

 

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок под ним поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно Администрация, являвшаяся первоначальным собственником земельного участка, утрачивает такой элемент права собственности, как распоряжение земельным участком, занятым многоквартирным домом, и как следствие, не вправе с указанной даты сдавать указанный участок застройщику (Арендатору) в аренду и получать за это арендную плату.

Однако в случае возведения на земельном участке нескольких многоквартирных домов, при условии, что в одном или нескольких домах квартиры реализованы не были, Застройщик, как Арендатор, несет бремя платы за пользование той частью земельного участка, на которой расположен многоквартирный дом и (или) многоквартирные дома, право собственности на квартиры в которых не были зарегистрированы.

 

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа Ф06-54528/2019 дело № А55-4775/2019 от 27.11.2019 г.

Председательствующий судья: Карпова В.А.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Арбитражного суда Поволжского округа пришла к выводам о том, что при отсутствии заключенного договора аренды, отсутствии оформленного в установленном порядке иного права на земельный участок, в связи с фактическим использованием третьим лицом (Ответчиком) земельного участка, собственник этого земельного участка вправе осуществлять расчет суммы неосновательного обогащения исходя коэффициента вида использования земельного участка, который должен соответствовать разрешенному и фактическому использованию земельного участка.

Использование земельного участка обусловлено назначением эксплуатируемого здания. В рассматриваемом случае все нежилые здания, принадлежащие третьему лицу (Ответчику), находятся в едином землепользовании и используются для производства строительных материалов, соответственно собственник земельного участка вправе взыскать сумму неосновательного обогащения исходя из соответствующего использованию участка коэффициента вида использования, установленного нормативным актом, утвержденным в установленном порядке уполномоченными органами.

Для разрешения такого рода споров не имеет правового значения нахождение земельных участков, в конкретной территориальной зоне, ввиду чего, применение в настоящем споре коэффициента вида разрешенного использования «для размещения дачных и садоводческих объединений граждан» исходя из территориальной зоны, к которой отнесен спорный земельный участок, а именно Р-5 – зона садово-дачных участков и коллективных садов, является неправомерным.

 

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа Ф06-55801/2019 дело № А55-31502/2018 от 23.12.2019 г.

Председательствующий судья: Ананьев Р.В.

 

По смыслу норм действующего законодательства под объектом вспомогательного использования следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности. Возможность осуществлять строительство объектов и сооружений вспомогательного использования без получения разрешения на строительство законодатель связывает с их особым назначением (вспомогательным). Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит определения объекта вспомогательного использования.

Основными критериями определения таких объектов как объектов вспомогательного использования являются принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности.

Судам при рассмотрении споров, связанных с регистрацией права собственности на объекты недвижимости, необходимо исследовать и устанавливать, относится ли спорный объект к сооружениям пониженного уровня ответственности, для каких-целей построен данный объект и может ли он использоваться самостоятельно для иной деятельности, кроме как для обслуживания комплекса военной кафедры учебного корпуса и др.