Обзор новых требований к застройщикам

     Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" сформулировал ряд новых требований к застройщикам. Эти требования существенным образом ужесточат правила игры на рынке долевого строительства.

     Вступление в силу:

· Новые условия работы застройщиков распространяются на объекты долевого строительства, разрешение на строительство которых будет получено после 01 июля 2018 года.

· Требования к лицам, осуществляющим функции органов управления застройщика и его бенефициарам, начинают применяться с 01 января 2018 года.

· Уплата взносов в компенсационный фонд становится обязательной в отношении объектов долевого строительства, по которым договор долевого участия с первым участников долевого строительства, представлен на регистрацию после даты государственной регистрации публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства". Если договор долевого участия с первым участником заключен до даты государственной регистрации Фонда, то обеспечение исполнения обязательств застройщика осуществляется путем страхования его гражданской ответственности или поручительством банка.

· Обязанность по размещению информации в Единой информационной системе жилищного строительства, возникает с 01 января 2018 года.

     Основные новеллы:

1. Один застройщик – одно разрешение на строительство.

     Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство.

2. Пересмотрен перечень требований к застройщикам. Недолго просуществовавшие условия о величине уставного капитала застройщика, заменены требованиями к финансовому положению Застройщика

     Во-первых, размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации. Порядок расчета собственных средств застройщика устанавливается Правительством Российской Федерации

     Во-вторых, на дату направления проектной декларации в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке, должны находится денежные средства в размере не менее 10 % от проектной стоимости строительства

     В-третьих, у застройщика должны отсутствовать обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство

     В-четвертых, застройщиком не должны быть осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций

     В-пятых, обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство, на дату направления проектной декларации, не превышают один процент от проектной стоимости строительства

    В-шестых, имущество, принадлежащее застройщику, не должно использоваться для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство

     В-седьмых, у застройщика должны отсутствовать обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц

     В-восьмых, у застройщика должна отсутствовать недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации. Исключение представляют суммы, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год

3. Требования к лицам, осуществляющим функции органов управления и бенефициарам застройщика

     Руководителем или главным бухгалтером застройщика (участником, контролирующим 25 и более процентов долей в уставном капитале) не может являться лицо:

· имеющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти;

· лицо, в отношении которого не истек срок, в течение которого оно считается подвергнутым административному наказанию в виде дисквалификации;

· лицо, которое было привлечено в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, если со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло менее трех лет;

· лицо, которое осуществляло функции единоличного исполнительного органа юридического лица в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, которое было признано арбитражным судом несостоятельным (банкротом);

· лицо, которое прямо или косвенно (через третьих лиц) осуществляло владение в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, более чем двадцатью пятью процентами акций (долей) застройщика, который был признан арбитражным судом несостоятельным (банкротом).

4. Банковское сопровождение

     Для работы с денежными средствами участников долевого строительства Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, заключившие договор с застройщиком, обязаны открыть расчетные счета в уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов.

5. Направления расходования денежных средств

     Существенные изменения также коснулись допустимых направлений расходования средств участников долевого строительства. Например, в соответствии с новыми законоположениями застройщик вправе направить денежные средства на строительство (реконструкцию) инженерных сетей исключительно в пределах принадлежащего ему земельного участка.

6. Недействительность сделок застройщика, нарушающих требования о целевом расходовании средств

     Сделка, совершенная застройщиком с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана судом недействительной по иску застройщика, его учредителя (участника) или кредиторов застройщика, уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, либо публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных ограничениях. Предполагается, что другая сторона сделки знала об установленных ограничениях в случае, если полное фирменное наименование юридического лица содержит слова "специализированный застройщик".